Налоги с аренды в 2026: считаем четыре режима на трёх ставках
«Сдаю однушку за 30 тысяч. Знакомый говорит, надо открывать ИП, так выгоднее. Правда?»
Нет. И разница не в паре тысяч, а в разы.
Ниже расчёты, из которых это видно.
Четыре варианта
Режим
Ставка
Что нужно
Отчётность
НДФЛ
13%
ничего
декларация 3-НДФЛ раз в год
НПД (самозанятость)
4% с физлиц, 6% с юрлиц
регистрация в приложении, 5 минут
нет, чек в приложении
УСН «Доходы»
6% + взносы
регистрация ИП
декларация, книга учёта
Патент
фикс. стоимость + взносы
регистрация ИП
книга учёта
Ключевой момент, который ломает интуицию: на ИП вы платите страховые взносы независимо от дохода. В 2026 году фиксированная часть — 57 390 рублей, плюс 1% с суммы свыше 300 тысяч.
Эти взносы не зависят от того, сдали вы квартиру за 25 тысяч или простояли полгода пустой.
Расчёт 1. Студия за 25 000 ₽/мес
Годовой доход: 300 000 ₽
Режим
Налог
Взносы
Итого за год
НДФЛ 13%
39 000
—
39 000 ₽
НПД 4%
12 000
—
12 000 ₽
УСН 6%
18 000 → 0
57 390
57 390 ₽
Патент
стоимость → 0
57 390
57 390 ₽
На УСН и патенте налог уменьшается на взносы вплоть до нуля — но сами взносы платить всё равно приходится. Поэтому в графе «итого» стоят они.
Разница между лучшим и худшим вариантом: 45 390 ₽. Почти два месяца аренды.
Расчёт 2. Однушка за 30 000 ₽/мес
Годовой доход: 360 000 ₽
Режим
Налог
Взносы
Итого за год
НДФЛ 13%
46 800
—
46 800 ₽
НПД 4%
14 400
—
14 400 ₽
УСН 6%
21 600 → 0
57 990
57 990 ₽
Патент
стоимость → 0
57 990
57 990 ₽
Взносы выросли на 600 рублей — это тот самый 1% с превышения над 300 тысячами.
Расчёт 3. Трёшка за 45 000 ₽/мес
Годовой доход: 540 000 ₽
Режим
Налог
Взносы
Итого за год
НДФЛ 13%
70 200
—
70 200 ₽
НПД 4%
21 600
—
21 600 ₽
УСН 6%
32 400 → 0
59 790
59 790 ₽
Патент
стоимость → 0
59 790
59 790 ₽
Даже на 45 тысячах в месяц самозанятость обходится втрое дешевле ИП.
Где ИП начинает выигрывать
Считаем точку перелома.
Взносы съедают выгоду ИП до тех пор, пока налог 6% не превысит их сумму. Это происходит при годовом доходе около 1,09 млн рублей — то есть примерно 90 тысяч в месяц.
Но и после этой отметки НПД остаётся дешевле: 4% против 6%.
Вывод простой: до потолка самозанятости в 2,4 млн рублей в год ИП не выигрывает никогда.
Смысл в ИП появляется только там, где НПД становится недоступен — когда годовой доход от аренды переваливает за 2,4 млн. Это примерно 200 тысяч в месяц, то есть портфель из пяти-семи квартир.
Тогда сравнение выглядит так:
Доход в год
НДФЛ 13%
УСН 6%
3 000 000 ₽
390 000 ₽
~180 000 ₽
Когда самозанятость не подходит
Четыре ситуации.
У вас апартаменты. НПД распространяется только на жилые помещения. Апартаменты юридически нежилые, поэтому сдавать их на самозанятости нельзя. Останутся НДФЛ или ИП.
Доход перевалил за 2,4 млн. Лимит жёсткий. При превышении режим слетает в течение года, и остаток дохода придётся облагать по другим правилам.
Арендатор — юридическое лицо. Ставка вырастает с 4% до 6%. Всё ещё выгоднее ИП, но разрыв сокращается.
Вы сдаёте посуточно как основной бизнес. Формально НПД это допускает, но с сентября 2025 года посуточная аренда обросла отдельными требованиями — приборы учёта, согласие соседей. Это отдельная история, которую стоит смотреть детально.
Что изменилось в 2026 году
Режим продлён до 31 декабря 2028 года. Ставки 4% и 6% зафиксированы законом, повышать их в этот период не должны.
Появились добровольные больничные. С 1 января 2026 самозанятый может платить взносы в Социальный фонд и получать оплату больничного. Размер выплаты привязан к МРОТ, который в 2026 году составляет 27 093 рубля. Для тех, у кого аренда — единственный источник дохода, опция небезынтересная.
Взносы ИП выросли с 53 658 до 57 390 рублей. Ещё один аргумент не открывать ИП ради одной квартиры.
Лимит по патенту сократили втрое — до 20 млн рублей, причём новое ограничение применяется и к доходам 2025 года. Для арендодателя с одной-двумя квартирами это неактуально, но знать стоит.
Про стоимость патента
В таблицах выше патент стоит «→ 0», потому что его цена почти всегда меньше обязательных взносов и полностью ими перекрывается.
Точную стоимость по вашей квартире можно посмотреть в калькуляторе ФНС: он считает по региону, площади и количеству объектов. В Свердловской области цифры отличаются от московских в разы.
Но на итог это влияет мало. Пока сумма взносов больше стоимости патента, вы платите взносы — а они одинаковы для всех.
Что бывает, если не платить вообще
Без запугивания, просто механика.
Налоговая узнаёт о сдаче квартиры несколькими путями: жалоба соседей, обращение самого арендатора при конфликте, данные о регистрации по месту пребывания, регулярные переводы на карту с одинаковым назначением, запрос в управляющую компанию.
При выявлении доначисляют НДФЛ за три года, добавляют штраф 20% от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки. При умышленном уклонении штраф вырастает до 40%.
На квартире за 30 тысяч трёхлетний хвост выглядит так: 140 400 рублей налога, 28 080 штрафа, плюс пени. Порядка 180 тысяч.
Для сравнения, честная самозанятость за те же три года — 43 200 рублей.
Что выбрать: короткая развилка
Вам подходит НПД, если квартира жилая, доход от аренды не превышает 2,4 млн в год, и вы не сдаёте посуточно как бизнес. Это подавляющее большинство собственников. Регистрация занимает пять минут в приложении «Мой налог», отчётности нет, чек формируется в два касания.
Вам подходит НДФЛ, если у вас апартаменты и одна квартира, либо доход небольшой, а возиться с приложением не хочется. Переплата относительно НПД составит 27-49 тысяч в год — цена спокойствия невелика, но она есть.
Вам подходит УСН, если годовой доход от аренды выше 2,4 млн, то есть у вас портфель из нескольких квартир. Тогда взносы размазываются по большому доходу и перестают быть определяющими.
Патент имеет смысл рассматривать, если вы уже ИП по другой деятельности и взносы всё равно платите. В этом случае патент может оказаться дешевле УСН — но считать нужно по конкретному региону.
Один нюанс для новых самозанятых
При регистрации даётся налоговый вычет в 10 000 рублей. Он не выдаётся деньгами, а автоматически снижает ставку: вместо 4% вы платите 3%, вместо 6% — 4%, пока вычет не израсходуется.
На квартире за 30 тысяч этого хватает примерно на три года. То есть первые годы самозанятость обходится ещё дешевле, чем в расчётах выше.